賃貸経営Q&A　Vol.4｜田川市、飯塚市で賃貸管理は株式会社きびる不動産　アパマンショップ田川店

Ｑ. 築25年の賃貸アパートでキッチン付近からの水漏れ事故がありました。

10日間の工事が終わるまでキッチンの水の使用を控えていただきました。

原因は配管に金属片が詰まり、それが腐食して水が漏れました。

借主さんには家賃の１ヶ月分を「お見舞金」としてお支払いする旨を伝えたところ、「契約不履行なので支払った家賃、礼金、敷金を全額返して欲しい。1ヶ月以内に出て行く」と内容証明郵便が届きました。

最初から排水の流れが悪く、配管が正常かどうか、貸す前に調べ ておくのが大家の責任だ、と言うのです。

私に「契約不履行」になるような責任があるのでしょうか。

契約して１ヶ月足らずで起こったことです。

Ａ. この借主さんにとっては不幸な 出来事ですね。

築20年の木造アパートでも、すべての設備は正常に使うことができるのが貸室の条件です。

それを提供するのは賃料を徴収している貸主さんの義務です。

10日間キッチンが使えないと、食事は外食かコンビニの弁当などで我慢しなければなりません。

手間もかかるし費用もかかったのでお気の毒なことです。

そのような気持ちを借主さんに対して持つことがまず大切です。

ところで「貸主の義務」といっても、いつでも完璧に果たせるわけではありません。

老朽化を伴う施設を貸すのですから、思わぬ不都合も起きます。

今回の件で大家さんに責任が発生するのか、その責任の重さはどれくらいかは、事故の起こった原因や、その後の大家さんの対応等によって判断されます。

今回は借主さんが「契約不履行」を主張してるので、そこが争点になります。

大家さん側に契約不履行となるような悪質な違反行為があったかどうかです。

まず一つ目の質問です。

大家さんは配管に金属片が詰まって腐食していたことを知ってたのに、それを隠して契約したのでしょうか？

答えは、そうでは有りませんね。

どんな事情で金属片があったのか定かではありませんが、大家さんは知らなかった訳です。

次の質問です。

大家さんは、「それ」を知らないで済まされる立場でしょうか？

貸室を業としている方が、本来は知っていなければならないことは確かにあります。

例えば築40年以上の「旧耐震基準」の建物の場合、大きな地震に弱く国が耐震診断や補強を求めている事実を、大家さんは知らねばなれません。

「知らなかった」では済まされませんね。

では今回はどうでしょうか。

キッチンの配管に金属片が詰まっていることを知るのは難しいですね。

難しいのですが、金属片が詰まって、排水時に多少なりとも水の流れが悪い事態 を「知らない」では済まされないと思います。

なので、発見できずに貸してしまった 大家さんの責任は全く「ない」とは言えないでしょう。

でもそれは、契約不履行となるほどの重い責任ではありません。

だから大家さんは1 ヶ月分のお見舞い金を申し出たのです。

最後の質問です。

事故が発覚した後、大家さんは修理のための行動を速やかに起こさず、そのまま放置したのでしょうか？

これについては10日間の工事期間は長すぎる、とは思います。

2 回3 回と催促されて、やっと行動を起こしたとしたら無責任を指摘されてしまいます。

この理由を尋ねると、すぐに水道業者を現地に送ったのですが、原因を調査 するのに階下の住人の部屋に入るしか ないところ、この住人との連絡がなかなか進まず、時間が過ぎてしまったようです。

大家さんにも借主さんにも不幸な事態が重なったのですね。

その事情やスケジュールについては、借主さんにもすぐに報告されていたそうです。

以上を検証すると、今回の水漏れ事故について大家さん側に「契約不履行」となるような悪質な違反はないと判断できます。

従ってお見舞い金1ヶ月の提供でも十 分な範囲ではないでしょうか。

退去するのでしたら敷金全額を返し、礼金や賃料の返還義務はないでしょう。

ただし、借主さんは不満に思っていますから、簡単には納得しないし、最悪は少額訴訟に持ち込まれるかもしれません。

それがイヤであれば話し合いで解決するしかありません。

大家としての責任は果たしているとした上で、不幸な目にあった気の毒な借主さんのために、礼金も返すとかの譲歩を考えてもよいのではと思います。

誰も住んで数ヶ月で引っ越したいとは思いません。

新しい賃貸物件に住み替えるのに出費も大きいでしょう。

今回の一番の被害者は借主さんであることは間違いありません。

「契約不履行だ」などと突然に内容証明を突きつけられるのは腹立たしいでしょうが、「大人の対応」を考えることも大切だと思います。

いかがでしょうか。

Ｑ. 契約してから7 年経って借主が退去しました。

タバコのヤニでクロスがかなり汚れています。

故意・過失の汚れということで、 クロスの張替え費用を借主に請求できますか？

Ａ. 7 年前の賃貸借契約書の「原状回復義務」についての記述が分かりませんので、「特に詳細に書かれていな い」と想定してお答えします。

この場合は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（23 年8 月改定）を参考にします。

この中で「壁クロス」は、経過年数によって年数が経つほど借主の負担割合が減ることとなっています。

その年数は6 年で価値は「１円」にな ります。

従来は残存価値は10 ％と計算されたのですが、平成19 年の税制 改正によって残存価値が廃止されたので「１円」となりました。

さて、背景の説明は終わりますが、今 回は7 年を経過していますので借主の故意・過失が認められても、借主が負担するのは１円ということになってしまいます（6 年を過ぎていますから）。

ただ、ガイドラインには気になることも書かれています。

それは、「経過年数を超えていても継続して賃貸住宅として使用可能な場合は、賃借人が故意・過失により破損汚損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがある（一部削除）」というものです。

これによると、6 年を超えていてもクロスとして使えるなら、タバコのヤニで使えなくした場合は元に戻す費用 を貸主が請求できる、ように読めてしまいます。

請求できるとしても、価値は「１円」と規定されているので、それ以上は請求できないと思うのですが････。

ここは矛盾している記述だと思いますが、交渉の際のカードとして頭の中には留めおいてください。

ただ、質問の中にはないのですが、7年間の喫煙によってクロスが「かなり」汚れているなら、「臭い」も相当あるのではないでしょうか。

臭いはクロスだけ変えても取れないでしょうから、特殊な洗浄をする必要があるはずです。

この分は、臭いの証明が可能なら請求してよいと思います。

「請求しても取れるのか」とお思いになるかもしれませんが、最後は「交渉」になりますから、交渉のカードは多くもっていた方がいいのです。